Veel mensen die een woning in de stad willen kopen, kopen een appartement. Vrijstaande- en tussenwoningen zijn in de stad immers schaars. Maar waar moet je nu op letten bij het kopen van een woning die onderdeel is van een groter gebouw?

Bij het kopen van een woning die onderdeel is van een groter gebouw, koop je een zogenoemd appartementsrecht. Dat betekent dat je juridisch gezien eigenlijk twee dingen aanschaft: een stukje mede-eigendom van het hele gebouw en het exclusieve recht om de woning te mogen gebruiken. Samen met alle andere appartementsbewoners ben je dus eigenaar van het hele gebouw. Er gelden daarom ook regels waar alle eigenaren zich aan moeten houden.

Zorg ervoor dat je vóór de koop goed weet wat de verantwoordelijkheden van eigenaren zijn, welke huisregels er gelden en hoe hoog de kosten voor het beheer van de gemeenschappelijke ruimten zijn (de zogenaamde ‘servicekosten’). Zo voorkom je nare verrassingen achteraf.

Samen delen

Een appartementsrecht ontstaat door een gebouw onder te verdelen in kleinere gebruiksruimten. De juridische term hiervoor is ‘splitsing in appartementsrechten.’ Wanneer je een appartement koopt, maakt de notaris een splitsingsakte op, waarbij een tekening hoort. Op die plattegrond worden de grenzen tussen de verschillende appartementen onderling en die van de gemeenschappelijke ruimten duidelijk aangegeven. Alle appartementseigenaren zijn dus samen ook nog eigenaar van het hele gebouw. Een bewoner mag als mede-eigenaar dan ook van alle gezamenlijke ruimten gebruikmaken. Meestal gaat het dan om ruimten zoals een binnentuin, dakterras, trappenhuis of hal. Appartementsrechten kunnen verschillen in grootte en vorm. Zo kan het ook gaan om een park met vakantiewoningen of een groot complex met winkels en woningen. De splitsingstekening en de splitsingsakte worden samen in de openbare registers bij het Kadaster ingeschreven. Ze zijn voor iedereen op te vragen en in te zien. Deze documenten kunnen bij misverstanden duidelijkheid verschaffen over wie de eigenaar is van welke ruimte.

Gedragsregels

Een van de belangrijkste onderdelen van de splitsingsakte is het ‘reglement van splitsing’. Hierin staan (juridische) gedragsregels voor eigenaren en bewoners. Voor gemeenschappelijke ruimtes, zoals gangen, trappen, de hal, een dakterras en een omliggende tuin zal het reglement een aantal gebruiksbepalingen bevatten. Verder zal ook de verplichte financiële bijdrage in gemeenschappelijke onderhouds- en gebruikskosten in het reglement zijn vastgelegd. Hieronder vallen ook de technische installaties, zoals liften, centrale antenne-installatie en fundering. Over het algemeen moeten alle appartementseigenaren meebetalen aan de gemeenschappelijke kosten. Je bent immers allemaal eigenaar van het gehele gebouw.

In vrijwel alle notariële splitsingsakten wordt verwezen naar het zogenaamde ‘Modelreglement.’ In de splitsingsakte staat het jaartal vermeld van het Modelreglement dat op jouw appartement van toepassing is.

Naast het reglement van splitsing zal er ook vaak een huishoudelijk reglement van toepassing zijn. Hierin staan meer praktische (woon)regels, zoals bijvoorbeeld of er huisdieren zijn toegestaan. Mocht je in het bezit zijn van een huisdier doe je er dus goed aan om ook het huishoudelijk reglement vooraf door te lezen! Uiteraard is het in alle gevallen aan te bevelen om zoveel mogelijk informatie in te winnen over hetgeen wat je wilt kopen; de makelaar kan je daar behulpzaam bij zijn.

Houd rekening met de VvE

Elke appartementseigenaar is verplicht om samen met de andere eigenaars het gebouw te onderhouden en een onderhoudsfonds aan te leggen voor toekomstig (groot) onderhoud. Om ervoor te zorgen dat alles in goede banen wordt geleid, is in de wet de oprichting van een Vereniging van Eigenaars (VvE) verplicht gesteld. Er zijn in Nederland meer dan 125.000 VvE’s.

Lidmaatschap van een VvE is niet optioneel en je kunt het lidmaatschap niet opzeggen. Als appartementseigenaar ben je automatisch en wettelijk verplicht lid van de VvE van het gebouw waarin je een appartement hebt gekocht.

De wet bepaalt dat een notariële akte moet worden opgemaakt voor de splitsing in appartementsrechten: de splitsingsakte. De wet schrijft ook voor dat de akte van splitsing onder meer een reglement moet inhouden, waarin onder meer de statuten van de vereniging zijn opgenomen. De oprichting van de VvE geschiedt bij de akte van splitsing. In de statuten van de VvE moet de naam van de vereniging staan en de gemeente waar zij haar zetel heeft. De naam van de vereniging moet beginnen met de woorden: ‘Vereniging van Eigenaars’ (voluit geschreven, of afgekort tot ‘VvE’). De locatie van het gebouw staat er ook in.

De VvE voert het beheer over de gemeenschap en ziet erop toe dat elke eigenaar en gebruiker de regels naleeft die zijn verwoord in de splitsingsakte, het splitsingsreglement en eventueel het huishoudelijk reglement. Een van de belangrijkste taken van de VvE is het zorgen voor de instandhouding van het totale gebouw.