Huis en hypotheek

Een koopcontract is de basis van de woningoverdracht. Hierin staan alle afspraken tussen koper en verkoper, zoals de prijs, overdrachtsdatum en eventuele voorwaarden. Het contract is juridisch bindend, dus fouten of ontbrekende afspraken kunnen grote gevolgen hebben. Controleer het daarom goed voordat je tekent.

Een notaris biedt zekerheid en bescherming bij de aankoop van een woning. Hij zorgt ervoor dat alle afspraken juridisch correct zijn en informeert beide partijen over hun rechten en plichten. Daarnaast kan de notaris het contract inschrijven bij het Kadaster, waardoor de woning niet meer aan iemand anders verkocht kan worden en je beschermd bent tegen onverwachte problemen, zoals beslaglegging. Dit geeft rust en voorkomt juridische complicaties.

Bij het kopen van een appartement koop je een appartementsrecht: een stukje mede-eigendom van het gebouw en het recht op je woning. Je deelt verantwoordelijkheid voor het onderhoud en de gemeenschappelijke ruimtes, waarvoor kosten gelden. Dit staat vastgelegd in een splitsingsakte en reglement van splitsing. Hierin vind je ook regels over het gebruik van gedeelde ruimtes en je financiële bijdrage.  

Daarnaast is er vaak een huishoudelijk reglement met gedragsregels, zoals geen overlast veroorzaken. Iedere eigenaar is verplicht lid van de Vereniging van Eigenaren (VvE), die het onderhoud regelt en een reservefonds beheert. De VvE bepaalt in vergaderingen hoe het gebouw wordt beheerd en welke kosten nodig zijn. Servicekosten kunnen bestaan uit onderhoud, schoonmaak, verzekeringen en soms gemeenschappelijke verwarming. Controleer vooraf goed welke regels en kosten gelden.

De notaris regelt en waarborgt de juridische kant van de overdracht. In Nederland is hij de enige die dit mag doen, wat zekerheid biedt en fraude voorkomt. In andere landen, zoals de VS, zijn dure verzekeringen en adviseurs nodig, en komt fraude vaker voor.  

Daarnaast controleert de notaris of alles klopt, zoals eigendomsrechten en mogelijke beslagen op de woning. Hij bewaakt ook de financiële afhandeling, zodat de koopsom pas wordt betaald als jij officieel eigenaar bent. Veel gebeurt achter de schermen, zodat jij alleen de aktes hoeft te tekenen.

Een koopcontract wordt meestal opgesteld door een makelaar, adviseur of notaris. Zelf een contract opstellen is mogelijk, maar brengt risico’s met zich mee als belangrijke afspraken ontbreken. De veiligste keuze is om het contract door een notaris te laten opstellen of controleren. Zo weet je zeker dat alles juridisch klopt.

Ontbindende voorwaarden beschermen je bij onvoorziene situaties. Bespreek ze bij het uitbrengen van een bod en leg ze vast in het koopcontract.

• Financiering: De koop vervalt als je de hypotheek niet rond krijgt.
• Huisvestingsvergunning: De koop vervalt als je geen vergunning krijgt.
• NHG: Je kunt afzien van de koop als je geen hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie krijgt.
• Bouwtechnische keuring: Als uit een keuring gebreken blijken, kun je de koop ontbinden.
• Wijziging woning: Als je geen toestemming krijgt voor een verbouwing of zakelijk gebruik, vervalt de koop.
• Gebreken: Herstelkosten boven een bepaald bedrag? Dan kun je afzien van de koop.
• Verkoop eigen woning: De koop gaat alleen door als je je huidige woning eerst verkoopt.

Zo voorkom je financiële risico’s en krijg je extra zekerheid bij de aankoop.

Bij een nieuwbouwwoning gaat alles net iets anders. Je koopt de woning ‘vrij op naam’, dus zonder notariskosten voor de overdracht. De prijs bestaat uit de kosten voor de grond en de aanneemsom voor de bouw. In plaats van overdrachtsbelasting betaal je btw.  

Je tekent een koop-/aannemingsovereenkomst, waarin staat wat de aannemer bouwt en wanneer. Let goed op de voorwaarden, zoals bouwrente, verplichtingen en boetes. Betaling gebeurt meestal in termijnen naarmate de bouw vordert.  

Een garantie- en waarborgregeling beschermt je als de aannemer failliet gaat. Controleer of er een garantiecertificaat is. Algemene voorwaarden regelen zaken als herstel van gebreken en verzekeringen.  

Bij een groot bouwproject is er vaak een projectnotaris die de overdrachten regelt. Je betaalt alleen notariskosten voor je hypotheekakte. De 5%-regeling houdt 5% van de aanneemsom vast bij de notaris totdat eventuele gebreken zijn hersteld. Geef binnen drie maanden na oplevering aan of dit bedrag langer moet worden vastgehouden.

De notaris zorgt ervoor dat het verkochte onbelast – dus zonder hypotheken of beslagen – wordt overgedragen aan de koper. Uit de inzage bij het Kadaster blijkt dat er nog een hypotheek op het pand rust. We hebben inmiddels een brief ontvangen van je vorige geldverstrekker, waarin staat dat er een zogenaamde “royement om niet” wordt verleend. Dit betekent dat de hypotheek bij het Kadaster kan worden doorgehaald, zonder dat er een aflosbedrag aan je vorige geldverstrekker hoeft te worden betaald.

Het is belangrijk om te weten dat de notaris verplicht is om deze verklaring van “royement om niet” op papier te hebben. Voor deze administratieve handeling zijn kosten verbonden. De kosten voor het doorhalen van de hypotheek komen altijd voor rekening van de verkoper, aangezien jij destijds de hypotheek hebt gevestigd.

Hoewel er geen aflosbedrag hoeft te worden betaald, blijft de registratie bij het Kadaster staan. Deze registratie moet na de overdracht nog wel worden doorgehaald. De notaris maakt hiervoor een akte op, gebaseerd op de verklaring van “royement om niet” en de vervallenverklaring, die vervolgens bij het Kadaster wordt ingeschreven. Deze werkzaamheden vallen onder het eerder genoemde tarief.

Je kunt het bedrag voor deze werkzaamheden terugvinden op je nota van afrekening.