02 augustus 2026
Overdrachtsbelasting bij het kopen van een woning: de belangrijkste regels op een rij
Koop je een woning of ander pand? Dan krijg je vaak te maken met overdrachtsbelasting. Hoeveel je betaalt, hangt af van jouw situatie en soms hoef je zelfs helemaal geen overdrachtsbelasting te betalen. In dit artikel leggen we uit wat overdrachtsbelasting is, wanneer een vrijstelling geldt en of overdrachtsbelasting aftrekbaar is.
Wat is overdrachtsbelasting?
Wanneer je eigenaar wordt van een bestaande woning of ander onroerend goed, zoals een bedrijfspand of een stuk grond, moet je daar belasting over betalen. Dat is overdrachtsbelasting. De belasting wordt berekend over de waarde van het pand. Meestal is dat de koopsom, tenzij de marktwaarde hoger is.
De notaris regelt de aangifte en draagt de overdrachtsbelasting af aan de Belastingdienst. Je hoeft dit dus niet zelf te doen.
Wanneer geldt een lager of hoger tarief?
De hoogte van de overdrachtsbelasting hangt af van het soort onroerend goed dat je koopt en waarvoor je het gaat gebruiken.
- Eigen woning kopen
Koop je een woning waarin je zelf langdurig gaat wonen? Dan geldt in de meeste gevallen het verlaagde tarief van 2%. - Tweede woning of beleggingspand kopen
Koop je een woning die niet je hoofdverblijf wordt, bijvoorbeeld een vakantiewoning, verhuurde woning of tweede huis? Dan geldt vanaf 2026 een tarief van 8%. - Overdrachtsbelasting voor bedrijfspanden
Voor bedrijfspanden en andere onroerende zaken die geen woning zijn, zoals kantoren, winkels en bedrijfsruimten, geldt een tarief van 10,4%.
Twijfel je welk tarief op jouw situatie van toepassing is? Bespreek dit dan vooraf met de notaris en overleg indien nodig met de Belastingdienst. Zo voorkom je verrassingen tijdens de overdracht.
Wanneer hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen?
In sommige situaties geldt een vrijstelling van overdrachtsbelasting. De bekendste is de startersvrijstelling, maar er bestaan ook andere uitzonderingen.
Of je in aanmerking komt voor een vrijstelling, hangt af van jouw persoonlijke situatie en de voorwaarden die op dat moment gelden. Het is daarom verstandig om dit vooraf goed te laten controleren.
Startersvrijstelling overdrachtsbelasting
Ben je tussen de 18 en 35 jaar en koop je een woning waarin je zelf gaat wonen? Dan kun je mogelijk gebruikmaken van de startersvrijstelling. In dat geval betaal je geen overdrachtsbelasting.
Om hiervoor in aanmerking te komen, moet je aan verschillende voorwaarden voldoen:
- Je bent tussen de 18 en 35 jaar.
- Je gaat zelf in de woning wonen (het zogenoemde hoofdverblijfcriterium).
- Je hebt niet eerder gebruik gemaakt van de startersvrijstelling.
- De koopsom van de woning valt binnen de actuele woningwaardegrens valt. Voor 2026 bedraagt deze grens € 555.000.
Voldoe je niet aan alle voorwaarden? Dan betekent dit niet automatisch dat je het hoge tarief betaalt. Meestal geldt dan het tarief van 2%.
Is overdrachtsbelasting aftrekbaar?
Overdrachtsbelasting is bij de aankoop van een eigen woning niet fiscaal aftrekbaar.
Dat zorgt soms voor verwarring, omdat bepaalde andere aankoopkosten wél aftrekbaar kunnen zijn. Denk bijvoorbeeld aan advieskosten voor je hypotheek of notariskosten voor de hypotheekakte. Deze kosten vallen onder andere fiscale regels dan de overdrachtsbelasting.
Koop je een woning als belegging of voor zakelijke doeleinden? Dan kunnen andere fiscale regels gelden. Laat je hierover goed adviseren door een notaris of fiscalist.
Kun je overdrachtsbelasting terugvragen?
In de meeste gevallen kun je betaalde overdrachtsbelasting niet terugvragen. Er zijn wel uitzonderingen.
Dat kan bijvoorbeeld als:
- een koopovereenkomst wordt ontbonden
- er per ongeluk te veel overdrachtsbelasting is betaald
- sprake is van een bijzondere wettelijke regeling of samenloop van belastingen
Of je hiervoor in aanmerking komt, hangt af van de omstandigheden. Een notaris kan beoordelen of een verzoek om teruggaaf mogelijk is en welke stappen je daarvoor moet zetten.
Laat je goed adviseren
De regels rondom overdrachtsbelasting verschillen per situatie. Wil je gebruikmaken van een vrijstelling of twijfel je welk tarief voor jou geldt? Laat je dan goed adviseren door een notaris. Zo weet je vooraf waar je aan toe bent en voorkom je onverwachte kosten.