Koopovereenkomst

Een koopcontract is de basis van de woningoverdracht. Hierin staan alle afspraken tussen koper en verkoper, zoals de prijs, overdrachtsdatum en eventuele voorwaarden. Het contract is juridisch bindend, dus fouten of ontbrekende afspraken kunnen grote gevolgen hebben. Controleer het daarom goed voordat je tekent.

Voordat je tekent, is het belangrijk om te weten welke rechten en verplichtingen op de woning rusten, zoals erfpacht, erfdienstbaarheden of andere beperkingen. Dit kan invloed hebben op het gebruik en de waarde van je woning.

Bij erfpacht ben je geen eigenaar van de grond en betaal je een jaarlijkse vergoeding (canon). Dit kan je maandlasten en financieringsmogelijkheden beïnvloeden. Ook kunnen er afspraken zijn met buren of een recht van overpad.

Daarnaast is het goed om te checken of je een huisvestingsvergunning nodig hebt en of een waarborgsom of bankgarantie vereist is. Maak duidelijke afspraken met de verkoper over wat wel en niet bij de koop inbegrepen is. De notaris helpt je om alles goed vast te leggen.

Je hebt wettelijk drie dagen bedenktijd. Binnen deze periode kun je zonder gevolgen van de koop afzien. Dit moet je schriftelijk en aantoonbaar melden.

De bedenktijd begint op de dag na ontvangst van het contract en moet minimaal twee werkdagen bevatten. Krijg je het op donderdag, dan loopt de bedenktijd tot maandag 23.59 uur.

Gebruik je de bedenktijd niet en zijn er geen ontbindende voorwaarden? Dan ben je verplicht de woning te kopen. De notaris helpt je om misverstanden hierover te voorkomen.

Als je samen met je partner een huis koopt, is het slim om afspraken vast te leggen in een samenlevingscontract of huwelijkse voorwaarden. Dit voorkomt gedoe bij een eventuele relatiebreuk, bijvoorbeeld over de verdeling van de inboedel, hypotheeklasten en eigen inbreng.  

Bij overlijden gaat het huis automatisch naar de overblijvende partner, maar alleen als je getrouwd bent of een geregistreerd partnerschap hebt. Bij samenwonen moet je dit vastleggen in een samenlevingscontract of testament.  

Een levensverzekering met overlijdensuitkering kan verstandig zijn en is soms verplicht bij een hypotheek. Let op wie de uitkering ontvangt en of er erfbelasting over moet worden betaald. Een notaris kan je hierbij adviseren.

Bij het kopen van een huis betaal je naast de woning ook bijkomende kosten, zoals:  

• kadaster- en notariskosten voor de registratie en afhandeling.  
• overdrachtsbelasting bij bestaande woningen of btw bij nieuwbouw.  
• makelaarstarief als je een aankoopmakelaar hebt.  
• zakelijke lasten zoals rioolrecht en OZB.  

Sommige hypotheekkosten zijn aftrekbaar. Zorg dat je op tijd betaalt, anders gaat de overdracht niet door.

Notariskosten verschillen per situatie, dus vraag vooraf naar de kosten. Hoe meer de notaris moet regelen, hoe duurder het kan worden. Laat daarom het koopcontract door de notaris opstellen om verrassingen te voorkomen.  

Op de nota staan de bedragen die je ontvangt en moet betalen. Is het eindbedrag negatief? Dan moet je bijbetalen voor de overdracht. Is het positief, bijvoorbeeld door overwaarde? Dan krijg je het bedrag na de inschrijving bij het Kadaster, tenzij er onverwachte problemen zijn, zoals een faillissement.

Normaal gesproken worden de sleutels na het ondertekenen van de akte door de verkoper aan de kopers overhandigd. Als de verkoper niet aanwezig is, raden we je aan om met de verkoper af te spreken dat hij een set sleutels bij de notaris achterlaat, zodat wij deze aan jou kunnen overhandigen na het ondertekenen van de akte. Een andere optie is dat je de sleutels na ondertekening bij de makelaar ophaalt.

Een notaris biedt zekerheid en bescherming bij de aankoop van een woning. Hij zorgt ervoor dat alle afspraken juridisch correct zijn en informeert beide partijen over hun rechten en plichten. Daarnaast kan de notaris het contract inschrijven bij het Kadaster, waardoor de woning niet meer aan iemand anders verkocht kan worden en je beschermd bent tegen onverwachte problemen, zoals beslaglegging. Dit geeft rust en voorkomt juridische complicaties.

Ontbindende voorwaarden beschermen je bij onvoorziene situaties. Bespreek ze bij het uitbrengen van een bod en leg ze vast in het koopcontract.

• Financiering: De koop vervalt als je de hypotheek niet rond krijgt.
• Huisvestingsvergunning: De koop vervalt als je geen vergunning krijgt.
• NHG: Je kunt afzien van de koop als je geen hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie krijgt.
• Bouwtechnische keuring: Als uit een keuring gebreken blijken, kun je de koop ontbinden.
• Wijziging woning: Als je geen toestemming krijgt voor een verbouwing of zakelijk gebruik, vervalt de koop.
• Gebreken: Herstelkosten boven een bepaald bedrag? Dan kun je afzien van de koop.
• Verkoop eigen woning: De koop gaat alleen door als je je huidige woning eerst verkoopt.

Zo voorkom je financiële risico’s en krijg je extra zekerheid bij de aankoop.

Als je geen gebruik hebt gemaakt van de ontbindende voorwaarden of de bedenktijd, dan kan je niet meer terug. Je bent dan verplicht het huis te kopen. En ervoor te betalen. Besluit je toch af te zien van de koop, dan riskeer je een boete van meestal 10% van de koopsom. Deze wordt vaak verrekend met de waarborgsom of bankgarantie. Betaal je niet, dan kan je alsnog worden gedwongen te betalen. Bovendien blijft de koop gewoon geldig, zelfs na het betalen van de boete.

Ook als het koopcontract is getekend en de bedenktijd voorbij is, ben je nog niet officieel eigenaar van de woning. De overdracht moet nog plaatsvinden bij de notaris.  

Bij de overdracht teken je de leveringsakte en de hypotheekakte. De notaris regelt vervolgens de inschrijving in de openbare registers van het Kadaster. Pas daarna ben je juridisch eigenaar van de woning en staat de hypotheek officieel geregistreerd.  

Het Kadaster houdt bij wie eigenaar is van onroerend goed en welke rechten erop rusten, zoals een hypotheek. Hierdoor is voor iedereen zichtbaar wie de rechtmatige eigenaar is.

Meestal betaal jij als koper de notariskosten voor de overdracht, tenzij anders afgesproken. Bij nieuwbouw en soms bij bestaande woningen neemt de verkoper (een deel van) de kosten op zich.  

Als de verkoper betaalt, kiest hij vaak de notaris. Dit kan handig zijn, vooral bij complexe situaties zoals een erfenis. Voor jou betekent dit minder kosten en geen zoektocht naar een notaris.

De wet geeft je de mogelijkheid om de koopovereenkomst vooraf in te schrijven in de kadastrale registers. Met deze inschrijving kan de koper van een onroerend goed zich eenvoudig beschermen tegen verschillende risicovolle situaties die zich kunnen voordoen tussen de aankoop en de levering.

Denk hierbij bijvoorbeeld aan beslaglegging op de gekochte woning, het faillissement van de verkoper of een dubbele verkoop door de verkoper.

Door deze inschrijving, ook wel 'Vormerkung' genoemd, stel je als koper je recht op levering van de woning veilig.

De genoemde risicovolle situaties kunnen niet tegen een koper worden ingeroepen als de koop vóór het ontstaan van deze situaties in het Kadaster is ingeschreven. Dit biedt je wettelijke bescherming, die maximaal zes maanden na de inschrijving geldt.

De notaris verzorgt de inschrijving door middel van een notariële verklaring, die vervolgens in het Kadaster wordt geregistreerd.