Een hypotheek afsluiten

Ontbindende voorwaarden beschermen je bij onvoorziene situaties. Bespreek ze bij het uitbrengen van een bod en leg ze vast in het koopcontract.

• Financiering: De koop vervalt als je de hypotheek niet rond krijgt.
• Huisvestingsvergunning: De koop vervalt als je geen vergunning krijgt.
• NHG: Je kunt afzien van de koop als je geen hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie krijgt.
• Bouwtechnische keuring: Als uit een keuring gebreken blijken, kun je de koop ontbinden.
• Wijziging woning: Als je geen toestemming krijgt voor een verbouwing of zakelijk gebruik, vervalt de koop.
• Gebreken: Herstelkosten boven een bepaald bedrag? Dan kun je afzien van de koop.
• Verkoop eigen woning: De koop gaat alleen door als je je huidige woning eerst verkoopt.

Zo voorkom je financiële risico’s en krijg je extra zekerheid bij de aankoop.

Bij het afsluiten van je hypotheek hoor je misschien termen die nieuw voor je zijn. Simpel gezegd, je geeft je huis als onderpand voor een lening. Betaal je niet, dan mag de bank je huis verkopen om de schuld af te lossen. Dit onderpand zorgt ervoor dat je een lagere rente krijgt. Jij bent de hypotheekgever, omdat jij de bank dit recht verleent. De bank is de hypotheeknemer.

Ook als het koopcontract is getekend en de bedenktijd voorbij is, ben je nog niet officieel eigenaar van de woning. De overdracht moet nog plaatsvinden bij de notaris.  

Bij de overdracht teken je de leveringsakte en de hypotheekakte. De notaris regelt vervolgens de inschrijving in de openbare registers van het Kadaster. Pas daarna ben je juridisch eigenaar van de woning en staat de hypotheek officieel geregistreerd.  

Het Kadaster houdt bij wie eigenaar is van onroerend goed en welke rechten erop rusten, zoals een hypotheek. Hierdoor is voor iedereen zichtbaar wie de rechtmatige eigenaar is.

Bij nieuwbouw is er vaak een projectnotaris aangewezen, waardoor de akte van levering niet via Nationale Notaris kan. Je kunt wel de aankoop van de grond bij de projectnotaris regelen en de hypotheek via Nationale Notaris.

Vaak geeft je financieel adviseur aan dat we je lopende hypotheek alvast moeten opzeggen, omdat er meestal een opzegtermijn van een maand geldt. Deze termijn vind je in de algemene voorwaarden van je huidige bank. Laat je adviseur dit niet weten, dan vragen we het aan jou.  

Zodra we de opdrachtbrief van je nieuwe bank ontvangen, nemen we contact met je op voor een afspraak. Dit kan meestal binnen een week, afhankelijk van de agenda en de geldigheid van de aflosnota. In de praktijk duurt het hele proces gemiddeld een maand.

Je hebt met je bank afgesproken een bepaald bedrag te lenen en een hoger bedrag als hypotheekrecht te vestigen.  

Het verschil tussen deze bedragen kun je mogelijk extra lenen zonder opnieuw langs de notaris te gaan. Dit is echter een mogelijkheid, geen recht. De bank beoordeelt opnieuw je inkomen en andere factoren om te bepalen of je het extra bedrag kunt lenen.

Het is voor banken praktisch niet mogelijk om bij het ondertekenen van iedere hypotheekakte zelf aanwezig te zijn. Daarom machtigen zij de medewerkers van het notariskantoor dat de hypotheekakte opstelt om namens de bank de akte te ondertekenen. Specifieke vragen over de geldlening kun je daarom het beste rechtstreeks aan de bank of aan jouw tussenpersoon stellen.

Als je geen gebruik hebt gemaakt van de ontbindende voorwaarden of de bedenktijd, dan kan je niet meer terug. Je bent dan verplicht het huis te kopen. En ervoor te betalen. Besluit je toch af te zien van de koop, dan riskeer je een boete van meestal 10% van de koopsom. Deze wordt vaak verrekend met de waarborgsom of bankgarantie. Betaal je niet, dan kan je alsnog worden gedwongen te betalen. Bovendien blijft de koop gewoon geldig, zelfs na het betalen van de boete.

De bank stelt voorwaarden om zeker te zijn dat je je hypotheek terugbetaalt. Je huis dient als onderpand: betaal je niet, dan mag de bank het verkopen. Vaak moet je een opstalverzekering afsluiten, zodat schade aan je huis wordt hersteld. Ook mag je je woning niet zonder toestemming verhuren, anders kan de bank de huurder bij verkoop negeren. Daarnaast kan de bank een overlijdensrisicoverzekering eisen, zodat bij overlijden de lening (deels) wordt afgelost. Dit kan fiscale gevolgen hebben, dus laat je goed informeren.

Bij het kopen van een huis betaal je naast de woning ook bijkomende kosten, zoals:  

• kadaster- en notariskosten voor de registratie en afhandeling.  
• overdrachtsbelasting bij bestaande woningen of btw bij nieuwbouw.  
• makelaarstarief als je een aankoopmakelaar hebt.  
• zakelijke lasten zoals rioolrecht en OZB.  

Sommige hypotheekkosten zijn aftrekbaar. Zorg dat je op tijd betaalt, anders gaat de overdracht niet door.

Zodra we de opdrachtbrief van je bank ontvangen, nemen we contact met je op voor een afspraak. Dit kan meestal binnen een week, afhankelijk van de agenda. In de praktijk duurt het hele proces gemiddeld een maand.

Omdat de overdracht heeft plaatsgevonden voordat de nieuwe aanslag is opgelegd, hebben we onze berekeningen gebaseerd op de aanslag van vorig jaar. Als de nieuwe aanslag sterk afwijkt, kunnen koper en verkoper dit achteraf onderling verrekenen. Dit is vastgelegd in de akte van levering.

In de akte van hypotheekvestiging wordt het bedrag van de maximale zekerheid vastgelegd. Het hypotheekrecht dat de bank van jou krijgt, dient in principe alleen als zekerheid voor het geleende bedrag. In het geval van bijvoorbeeld faillissement of beslag op jouw woning, heeft de bank echter voorrang op andere schuldeisers wanneer de woning verkocht moet worden.

Elke bank wil zeker weten dat haar voorrang op andere schuldeisers groter is dan de hoofdsom van jouw lening. Want als je de rente niet op tijd betaalt, kan je schuld oplopen door rente op rente en boetes. Om te waarborgen dat zij alle kosten vergoed krijgen, eist de bank dat er een opslag wordt opgenomen in de akte, die een bepaald percentage bedraagt. Dit percentage verschilt per bank. Je bent dit geld alleen verschuldigd als de bank kan aantonen dat zij deze kosten daadwerkelijk heeft gemaakt.

Betaal je de rente en aflossingen volgens afspraak? Dan heb je verder geen zorgen over deze opslag. Het is alleen van toepassing als er kosten zijn gemaakt die de bank kan aantonen.

Het eenzijdig opzeggen van de hypotheek betekent niet dat de bank de lening met je kan beëindigen. Het gaat om het laten vervallen van het hypotheekrecht, oftewel de zekerheid voor de bank, op jouw woning. Wanneer je de lening volledig hebt afgelost, heeft de bank het hypotheekrecht op je woning niet meer nodig. Dit betekent dat jouw woning niet langer als onderpand hoeft te dienen. Het hypotheekrecht, dat bij het Kadaster is ingeschreven, kan dan worden doorgehaald, en dit kan de bank eenzijdig doen.

Het vervallen van de zekerheid gebeurt niet automatisch bij aflossing. Voor het opzeggen van het hypotheekrecht door de bank stelt de notaris een verklaring op, die door de bank wordt ondertekend en vervolgens door de notaris bij het Kadaster wordt geregistreerd.